新的《城市化和建筑法律制度》（RJUE）将于2026年10月1日（星期四）正式生效，旨在简化繁琐的行政程序，并为房产的建造、改造和出售制定更便捷、更快速的新规则。政府希望通过这项新法简化许可流程，缩短审批期限，其主要目标是增加住房供应，解决葡萄牙的住房短缺问题。那么，究竟有哪些变化呢？

这项立法对城市规划许可制度进行了数十年来最大规模的修订，其中一项变化直接影响到房屋买卖双方：合同中必须注明房产是否拥有城市规划许可证，否则交易可能会受到影响。换句话说，新法强化了房产过户相关法律文件中必须包含的强制性信息。

实际上，在办理产权过户手续或合同认证时，不再需要出示城市规划许可证。尽管如此，交易仍需明确提及该文件的存在与否。此项变更旨在让买方更清晰地了解相关信息，确保他们在交易完成前了解房屋的城市规划状况以及因缺少或未提供产权证而产生的任何风险。本快速指南将详细解释相关内容。

但还有更重要的变更，即对事先通知的重新表述。在这篇由律师解答了10个关键问题的文章中，法律专家解释说，新的《城市规划条例》（RJUE）相当于一份“操作手册”，指导那些希望开展工程的人员。在这种情况下，国家（通过市政当局）现在将监管职能集中在两个关键环节：许可（必要时进行事先审查）和后续检查（竣工后审查）。

在事先通知方面，市政当局不再在工程开工前进行正式核查：相关方提交通知后即可开始施工，并承担遵守相关法规的责任。市政分析将合并在后续阶段进行，重点关注城市整体运营的形式和实质合法性。这意味着风险主要由开发商、项目设计者和施工经理承担，他们现在需要承担更大的责任。

根据该法令，以下项目完全免于许可和事先通知：保护性工程；不影响建筑外观或结构的建筑物内部改造工程；对城市规划影响较小的工程（例如，面积不超过10平方米的小型建筑、高度不超过1.8米的墙体、面积不超过20平方米的温室、太阳能电池板等）；以及不增加建筑体积或面积的重建工程。

城市规划简化带来诸多挑战和风险

值得注意的是，政府决定将新简化法规的生效日期推迟至10月，以便各市有更多时间“调整和完善各自的IT平台，并落实相关配套法规”。这是因为新规能否成功实施，很大程度上取决于其执行情况。

建筑师协会（AO）已呼吁“谨慎行事”，因为新的《城市规划和建筑法律制度》（RJUE）意味着“新的规则、新的期限、新的程序和新的文件格式，这些都可能导致技术和操作上的故障，尤其是在过渡时期”。该协会甚至建议设立一个“常设的实时监督委员会，让各利益相关方参与到新法的实施过程中”。

在为 idealista/news 撰写的一篇文章中，格兰特桑顿会计师事务所合伙人、律师安娜·克里斯蒂娜·博尔赫斯也指出，该立法简化了流程，但并未削弱对合法性的监管，因为它将相当一部分风险转移给了开发商和技术人员。

“一项程序可以更简单，但同时也要求受益者具备更高的专业素养。立法者并没有消除地域性文件和技术标准的复杂性，他们只是限制了行政部门事先的干预。受益者取决于所有人：行政部门必须在法定期限内做出决定；开发商必须投入资源进行前期分析；技术人员必须承担不再由市政部门控​​制的责任，”这位专家指出。

因此，对于 CENTURY 21 Arquitectos 集团首席执行官乔安娜·雷森德来说，我们可能正面临一个行政悖论，因为该制度也暴露出了一些新的缺陷。她警告说，第108/2026号法令简化许可流程可能会产生意想不到的负面影响：新制度非但没有减少官僚主义，反而可能将其推向流程的早期阶段。这位官员认为，通过试图减轻问责制，该行业的从业人员最终将官僚主义的拥堵从建设阶段转移到了前期咨询阶段，从而给市政服务带来了新的压力。

她指出：“立法者大幅减少了市政当局的前期干预，却没有明确界定其各自的监督职责和私人责任的界限，这造成了一个不确定性区域，而只有随着时间的推移，法律和行政实践才能最终厘清这个问题。”

Porta da Frente Christie´s 的创始人兼合伙人 Rafael Ascenso 坚信，修订《城市规划和建筑法律制度》（RJUE）是简化城市规划流程的重要一步，但他认为，这一新模式的有效性将取决于后续监管能力。他总结了以下几个关键点：

缩短市政委员会的期限：只有市政当局拥有足够的技术和人力资源来满足这些期限要求，缩短期限才能真正发挥作用。

加强私营部门的责任：开发商、建筑师、工程师和建筑商将承担更大的合规责任，但公共机构有责任后续核查这些规则是否得到切实执行。

加强市政监管：由于前期审批环节减少，加强市政当局对工程的后续监管至关重要。

外部机构：E-Redes、CCDR 和供水公司等机构也必须遵守新的期限。否则，延误可能只会转移到这个阶段。

使用许可证：有必要明确，即使在城市规划领域不再强制要求，银行是否仍会要求提供此文件以发放贷款或签署契约。

仲裁庭：设立这一机制可以加快解决检察官与公共实体之间的冲突，并重启停滞的项目。

来源：IDEALISTA