Le nouveau Régime Juridique d´Urbanisation et de Construction (RJUE) entre en vigueur ce jeudi 1er octobre 2026 et promet une simplification des procédures administratives ainsi que de nouvelles règles pour la construction, la rénovation et la vente de biens immobiliers. Grâce à cette loi, le gouvernement souhaite simplifier les procédures d´autorisation et réduire les délais, avec pour principal objectif d´accroître l´offre et de résoudre la pénurie de logements au Portugal. Mais concrètement, qu´est-ce qui change à partir d´aujourd´hui ?

Cette législation représente la plus importante réforme du régime des autorisations d´urbanisme depuis des décennies, et l´une de ses modifications concerne directement les acheteurs et les vendeurs : le contrat doit désormais mentionner si le bien dispose ou non d´un titre d´urbanisme, et toute omission peut compromettre la transaction. En d´autres termes, les informations obligatoires à inclure dans les documents formalisant les transactions immobilières sont renforcées.

En pratique, il n´est plus indispensable de présenter le titre d´urbanisme lors de la signature de l´acte ou de l´authentification du contrat pour que le transfert de propriété puisse avoir lieu. Néanmoins, l´acte de vente devra mentionner explicitement l´existence ou l´absence de ce document. Cette modification vise à clarifier l´information mise à la disposition de l´acquéreur, afin qu´il connaisse, avant la conclusion de la vente, la situation urbanistique du bien et les risques liés à l´absence ou à la non-présentation du titre de propriété. Ce guide pratique vous explique tout sur le sujet.

Mais d´autres changements importants concernent la reformulation de la déclaration préalable. Dans cet article, qui clarifie 10 questions essentielles grâce à des juristes, des experts expliquent que le nouveau RJUE constitue une sorte de « mode d´emploi » pour les personnes souhaitant entreprendre des travaux. L´État, par l´intermédiaire des communes, concentre désormais son rôle de contrôle sur deux moments clés : l´autorisation (contrôle préalable, le cas échéant) et le contrôle ultérieur (contrôle après travaux).

Dans le cadre de la déclaration préalable, la commune n´effectue plus de vérification formelle avant le début des travaux : la partie intéressée soumet la déclaration et peut ensuite procéder, en assumant la responsabilité du respect de la réglementation. L´analyse municipale interviendra désormais en une seule étape ultérieure, portant sur la validité formelle et matérielle de l´opération urbaine dans son ensemble. De ce fait, les risques reposent principalement sur les promoteurs, les auteurs des projets et les maîtres d´œuvre, dont la responsabilité est accrue.

Conformément au décret, les travaux suivants sont totalement exemptés d´autorisation et de déclaration préalable : les travaux de conservation ; les travaux de transformation à l´intérieur des bâtiments n´affectant ni l´extérieur ni la stabilité ; les travaux d´intérêt urbanistique mineur (petites constructions jusqu´à 10 m², murs jusqu´à 1,8 m, serres jusqu´à 20 m², panneaux solaires, etc.) ; les travaux de reconstruction sans augmentation de volume ni de surface, par exemple.

La simplification de l´urbanisme soulève de nombreux défis et risques.

Il convient de rappeler que le gouvernement a décidé de reporter l´entrée en vigueur de la nouvelle législation simplifiée à octobre afin de donner aux municipalités davantage de temps pour « adapter et paramétrer leurs plateformes informatiques respectives et mettre en œuvre les réglementations complémentaires prévues ». En effet, le succès de ces nouvelles règles dépend largement de leur application.

L´Ordre des architectes (AO) a déjà appelé à la prudence, notamment parce que le nouveau RJUE (Régime juridique de l´urbanisme et de la construction) implique « de nouvelles règles, de nouveaux délais, de nouvelles procédures et de nouveaux modèles de documents susceptibles d´engendrer des défaillances techniques et opérationnelles, en particulier pendant la période de transition ». L´AO préconise même la création d´un « comité de suivi permanent et en temps réel, impliquant les différentes parties prenantes dans le processus de mise en œuvre de la nouvelle loi ».

Dans un article rédigé pour idealista/news, Ana Cristina Borges, avocate associée chez Grant Thornton, souligne également que la législation simplifie, mais ne réduit pas le contrôle de la légalité, puisqu´elle transfère une part importante du risque aux promoteurs et aux techniciens.

« Une procédure peut être simplifiée tout en exigeant une plus grande expertise de la part de ceux qui en bénéficient. Le législateur n´a pas éliminé la complexité des instruments territoriaux et des normes techniques. Il a seulement limité l´intervention préalable de l´administration. Les bénéfices dépendent de tous : l´administration doit décider dans les délais légaux ; les promoteurs doivent investir dans des analyses préalables ; et les techniciens doivent assumer une responsabilité qui n´est plus transférable au contrôle municipal », souligne l´expert.

C´est pourquoi, pour Joana Resende, PDG du groupe CENTURY 21 Arquitectos, nous pourrions être confrontés à un paradoxe administratif, car le régime met en lumière de nouvelles faiblesses. Elle met en garde contre un effet pervers de la simplification des autorisations par le décret-loi n° 108/2026 : au lieu de réduire la bureaucratie, le nouveau régime risque de la déplacer vers une étape antérieure du processus. Selon cette responsable, en tentant d´atténuer la responsabilité, les acteurs du secteur finissent par transférer les lourdeurs administratives de la phase de construction à la phase de consultation préalable, exerçant ainsi une nouvelle pression sur les services municipaux.

« En réduisant considérablement l’intervention préalable des municipalités sans définir clairement leurs obligations de contrôle respectives ni les limites de la responsabilité privée, le législateur a créé une zone d’incertitude que seules la jurisprudence et la pratique administrative pourront lever au fil du temps », affirme-t-elle.

Rafael Ascenso, fondateur et associé de Porta da Frente Christie’s, ne doute pas que la révision du RJUE (Régime juridique de l’urbanisme et de la construction) représente une avancée importante dans la simplification des procédures d’urbanisme. Il estime cependant que l’efficacité de ce nouveau modèle dépendra de la capacité de contrôle ultérieur et résume ainsi ce qu’il considère comme les points fondamentaux :

Des délais plus courts pour les conseils municipaux : la réduction des délais n’aura d’impact que si les municipalités disposent des ressources techniques et humaines nécessaires pour les respecter.

Une responsabilité accrue du secteur privé : les promoteurs, architectes, ingénieurs et constructeurs seront davantage tenus responsables du respect des règles, mais il appartiendra aux pouvoirs publics de vérifier ultérieurement si ces règles sont effectivement appliquées.

Contrôle municipal : avec moins de validations préalables, il sera essentiel de renforcer le contrôle a posteriori des travaux par les municipalités.

Organismes externes : des organismes tels que E-Redes, la CCDR et les sociétés de distribution d’eau devront également respecter les nouveaux délais ; à défaut, les retards risquent d’être reportés à cette étape.

Permis d’usage : il convient de préciser si les banques continueront d’exiger ce document pour l’octroi de financements ou la signature d’actes, même s’il n’est plus obligatoire dans le cadre de l’aménagement urbain.

Tribunal d’arbitrage : la création de ce mécanisme pourrait accélérer le règlement des litiges entre les procureurs et les entités publiques et débloquer les projets en suspens.

SOURCE : IDEALISTA