O novo Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) entra em vigor esta quinta-feira, 1 de outubro de 2026, e promete menos burocracia e novas regras para construir, reabilitar e vender imóveis, de forma mais simples e rápida. Com a nova lei, o Governo quer simplificar os licenciamentos e reduzir prazos, com o grande objetivo de aumentar a oferta e resolver o problema da falta de habitação em Portugal. Mas, afinal, o que muda a partir de hoje?
O diploma traz a maior revisão do regime de licenciamento urbanístico em décadas e uma dessas alterações mexe diretamente com quem compra e vende casa: o contrato passa a ter de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico, e a omissão pode pôr o negócio em risco. Ou seja, há um reforço da informação obrigatória a incluir nos documentos que titulam negócios jurídicos de transmissão de imóveis. 

Na prática, deixa de ser indispensável apresentar o título urbanístico no ato da escritura ou da autenticação do contrato para que a transmissão do imóvel possa avançar. Ainda assim, o negócio terá de incluir uma referência explícita à existência ou ausência desse documento. A alteração pretende tornar mais clara a informação disponibilizada ao comprador, garantindo que este conhece, antes de fechar o negócio, a situação urbanística da casa e os eventuais riscos associados à falta ou à não apresentação do título. Neste guia rápido explicamos tudo sobre o tema.
Mas há mais mudanças relevantes, nomeadamente ao nível da reformulação da comunicação prévia. Neste artigo com 10 questões essenciais esclarecidas por advogados, os especialistas jurídicos explicam que o novo RJUE é uma espécie de "manual de instruções" para quem quer fazer obras. O Estado, neste caso, através dos municípios, passa a concentrar o seu papel de controlo em dois momentos-chave: o licenciamento (controlo prévio, quando exigido) e a fiscalização sucessiva (controlo a posteriori). 

Na comunicação prévia, a câmara já não faz uma verificação formal antes do início das obras: o interessado submete a comunicação e pode avançar, assumindo a responsabilidade pelo cumprimento das normas. A análise municipal passa a ocorrer num único momento posterior, incidindo sobre a validade formal e material da operação urbanística como um todo. Quer isto dizer que os riscos recaem, sobretudo, sobre os promotores, os autores dos projetos e os diretores de obra, que assumem agora uma responsabilidade acrescida.
Segundo o diploma, ficam totalmente isentas de licença e de comunicação prévia as obras de conservação; as obras de alteração no interior de edifícios que não afetem o exterior nem a estabilidade; as obras de escassa relevância urbanística (pequenas construções até 10 m2, muros até 1,8 m, estufas até 20 m2, painéis solares, etc.); as obras de reconstrução sem aumento de volume ou área, por exemplo. 

Simplex urbanístico traz (muitos) desafios e riscos
Recorde-se que o Governo decidiu adiar a entrada em vigor do novo simplex para outubro para dar mais tempo aos municípios “para adaptarem e parametrizarem as respetivas plataformas informáticas e para implementarem a regulamentação complementar prevista". Até porque o sucesso das novas regras depende, em grande parte, da execução.

A Ordem dos Arquitetos (AO) já veio pedir “prudência”, nomeadamente porque o novo RJUE implica “novas regras, novos prazos, novos procedimentos e novos modelos documentais que poderão gerar falhas técnicas e operacionais, sobretudo durante o período de transição”, defendendo até a criação de uma comissão de acompanhamento “permanente e em tempo real, envolvendo os diferentes intervenientes no processo de implementação da nova lei”.
Num artigo preparado para o idealista/news, Ana Cristina Borges, Advogada, Partner na Grant Thorton, lembra ainda que o diploma simplifica, mas não reduz o controlo da legalidade, uma vez que transfere para promotores e técnicos parte relevante do risco.

“Um procedimento pode ser mais simples e exigir, ao mesmo tempo, maior sofisticação de quem dele beneficia. O legislador não eliminou a complexidade dos instrumentos territoriais e normas técnicas. Limitou apenas a intervenção prévia por parte da Administração. Os benefícios dependem de todos: à Administração cabe decidir nos prazos legais; aos promotores, investir na análise prévia; aos técnicos, assumir responsabilidade já não transferível para o controlo municipal”, lembra a especialista.

E é por isso que para Joana Resende, CEO Grupo CENTURY 21 Arquitectos, podemos estar perante um paradoxo administrativo, uma vez que o regime traz à tona novas fragilidades.  A responsável alerta para um efeito perverso da simplificação do licenciamento com o Decreto-Lei n.º 108/2026: em vez de reduzir a burocracia, o novo regime poderá estar a empurrá-la para uma fase anterior do processo. Na visão desta responsável, ao tentar mitigar a responsabilização, os agentes do setor acabam por transferir o congestionamento burocrático da fase da obra para a fase da consulta prévia, criando uma nova pressão sobre os serviços municipais.

“Ao reduzir significativamente a intervenção prévia dos municípios sem delimitar de forma inequívoca os respetivos deveres de fiscalização e os limites da responsabilidade privada, o legislador criou uma zona de incerteza que apenas a jurisprudência e a prática administrativa poderão, com o tempo, esclarecer”, defende. 
Rafael Ascenso, Founder & Partner da Porta da Frente Christie's, não tem dúvidas de que a revisão do RJUE representa um passo importante na simplificação dos processos urbanísticos, mas considera que a eficácia deste novo modelo dependerá a capacidade de fiscalização posterior e resume aqueles que são, para si, alguns pontos fundamentais:
  • Prazos mais curtos nas câmaras: a redução dos prazos só terá impacto se as autarquias tiverem meios técnicos e humanos para os cumprir.
  • Maior responsabilidade dos privados: promotores, arquitetos, engenheiros e construtores passam a assumir maior responsabilidade pelo cumprimento das regras, mas cabe às entidades públicas verificar posteriormente se essas regras estão, de facto, a ser cumpridas. 
  • Fiscalização municipal: com menos validações prévias, será essencial reforçar a fiscalização posterior das obras pelas autarquias.
  • Entidades externas: organismos como E-Redes, CCDR e empresas de abastecimento de água também terão de cumprir os novos prazos, caso contrário os atrasos podem apenas ser transferidos para esta fase.
  • Licenças de utilização: é necessário clarificar se os bancos continuarão a exigir este documento para conceder financiamento ou realizar escrituras, mesmo quando deixe de ser obrigatório no âmbito urbanístico.
  • Tribunal arbitral: a criação deste mecanismo poderá acelerar a resolução de conflitos entre promotores e entidades públicas e desbloquear projetos parados.

FONTE: IDEALISTA

 
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